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万科的估值和业绩预测 一、先来看看万科的估值 ★万科的房地产

一、先来看看万科的估值

★万科的房地产开发业务

万科的流动资产,存货8970亿。万科对于存货的计价方式为:资产负债表日,存货按照成本与可变现净值孰低计量。房地产的销售和结算的时间点并不一致。房地产销售之后,在结算之前,实际房子已经卖出去了,利润其实已经产生了。但由于没有最终结算,因此销售金额记为预付款,属于合同负债。

未结算的房子计入存货中,存货为流动资产,在房地产涨价周期中(目前仍处于涨价周期),其实际价值也在提升。房地产公司囤积的土地、在建地产项目,这些资产实际上也实现了升值,但在资产负债表中均未体现。.

既然很多资产都已经实现增值,那么我们来大概测算下各项资产的增值。

1、先看合同负债,合同负债主要为已销未结金额。

这些合同负债其实就是将来结算时的营业收入。我们以前三年的结算营业净利润率的平均值来计算该合同负债内含的净利润有多少:销售净利润率15.62%,那么这5770亿的合同负债内含了901亿的利润。

其次,我们再来看一下万科的存货本身的增值率。万科的存货中要去掉合同负债中已经销售的部分,三年平均销售毛利为36.24%,则5770亿扣除销售毛利后的成本为3679亿元。则未销售的存货为5291亿元。

假定这些存货的销售毛利也为36.24%,则5291亿元存货可得销售额7208亿元。按照15.62%的销售净利润率,可得销售净利润1126亿元。

合计存货净资产增加值为2027亿元。

万科的物业服务增值

物业业务的预估市值:横向比较已上市可比物业公司的估值,保利物业PE是84倍、碧桂园服务PE是52倍,结合万科物业营业收入和利润的预测,且万科作为有估值溢价,保守估算万科物业市值至少1000亿,归属公司部分市值630亿元,对应净资产约47亿左右,增值583亿左右。

物流地产增值

普洛斯方面考虑其主要子公司普洛斯中国2019H1业绩大幅下滑,假设普洛斯2020年业绩平稳增长;另外参考可比公司估值(2017年收购普洛斯PE为14倍,港股中国物流资产目前PE(TTM)为25倍),给予公司物流地产2020年业绩20倍PE估值,2020年净利润估计55亿,公司持股21.4%,则归属公司部分市值合计235亿元。 普洛斯买入成本价为157亿,增值为78亿。

其他业务:按1倍PB计算,体现在归母净资产。

结合公司归母净资产1881亿元,估算NAV为4569亿元,折合每股 NAV为40.43元,按5月25日收盘价计算折价率为37%。

二、业绩预测

2019年末并表已售未结货值对当年结算收入覆盖倍数约1.7倍,2020Q1为1.9倍,均处历史高位。Q1盈利占全年比例不高,18、19年仅在3%,对全年参考意义很有限,根据 2020 年竣工计划,约3077万平,虽仅对应+12%增长,但结算面积增速预计将高于竣工增速,结算均价20Q1虽略降但全年看或略有增长,预计20年结算收入增速靠近20%。

由于市场对房地产行业的偏见,当前地产行业估值处于历史绝对低位。价值可能会迟到,但绝不会缺席。万科作为龙头房企拥有强大的品牌优势,在未来几年有望迎来估值修复。


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